最新资讯_深圳出台公共房收购新规、西丽综合枢纽效果图曝光

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2021-12-31

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　　01.扩大到人才房、增加“地价”……深圳出台公共房收购新规！

　　据“深圳市房地产信息网”消息，在《深圳市人民政府公报》最新一期中，12月27日，深圳市住房和建设局印发《深圳市公共住房收购操作规程》（以下简称《新收购规程》）。

　　根据一同发布的政策解读介绍，《新收购规程》增加了人才住房类型，明确了不同产权限制条件下公共住房收购价格的政策适用。

　　《新收购规程》在收购价格构成中增加了“地价”，同时对收购价格构成进行了优化，将“资金成本”单独列明，不再归入“建设成本”。

　　新《收购规程》在适用范围、收购价格、测算时点、收购款项的支付方式等方面进行了修改和进一步明确。

　　另外，新《收购规程》增加了第三方收购价格审核机构。

　　按照原《收购规程》规定，收购价格需由收购主体委托相应的造价机构进行审核，为解决部分区未设置造价审核部门的问题，新《收购规程》增加了收购主体可以委托社会第三方专业机构（造价咨询、财务咨询等）进行价格审核的内容。

　　修订主要内容：

　　1.完善适用范围

　　根据“13号文”，收购房源增加了人才住房类型，为此《新收购规程》的适用范围由原先的公共租赁住房和安居型商品房调整为公共住房（公共租赁住房、安居型商品房、人才住房），同时明确了人才住房的收购主体。

　　此外，《新收购规程》明确了不同产权限制条件下公共住房收购价格的政策适用。

　　2.收购价格构成增加地价

　　《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）规定了不同类型公共住房缴纳的地价标准，《新收购规程》在收购价格构成中增加了“地价”，同时对收购价格构成进行了优化，将“资金成本”单独列明，不再归入“建设成本”。

　　3.进一步明确测算时点

　　《原收购规程》规定收购价格的测算时点以建设工程施工许可证发证日期为准，但实际操作中存在一个项目办理多个施工许可证（基坑和土石方、桩基础、主体工程）的情形。为此《新收购规程》进一步明确收购价格的测算时点按照包含主体结构工程的建设工程施工许可证发证日期确定。

　　4.增加第三方收购价格审核机构

　　按照《原收购规程》规定，收购价格需由收购主体委托相应的造价机构进行审核，为解决部分区未设置造价审核部门的问题，《新收购规程》增加了收购主体可以委托社会第三方专业机构（造价咨询、财务咨询等）进行价格审核的内容。

　　5.简化收购款项的支付方式

　　《原收购规程》规定，根据建设渠道分类不同，结合收购房源建设规模，确定收购款项支付方式。为简化程序，《新收购规程》规定，按收购房源建设规模确定收购款项支付方式。此外，公共住房实行区际合作和房源调剂，《新收购规程》对房源调剂涉及的支付方式进行了补充规定。

　　6.明确住宅工程价格下浮率

　　收购价格的计算需应用住宅工程价格下浮率，鉴于我市已不再公布上一年度住宅工程平均下浮率，《新收购规程》采用了近3年（2018-2020年）我市住宅工程招标平均下浮率（16%）作为收购价格下浮率计算参数。

　　7.增加适用按实结算的情形

　　在实际收购操作过程中，有收购方提出按照实际工程量结算方式计算收购价格的需求，但《原收购规程》对此未作规定。为此《新收购规程》规定在特定情况下，经收购方和被收购方协商一致，项目基本建设费可根据施工图套用计价标准计算，并按规定比例下浮后确定。

　　8.调整资金成本利率以及利润率的取值依据

　　从2019年8月开始，银行贷款利率都以贷款市场报价利率（LPR）为准。为适应政策变化，《新收购规程》对资金成本的贷款利率以及利润率由原来的采用中国人民银行公布的贷款基准利率调整为采用一年期贷款市场报价利率（LPR）。

　　9.新旧政策衔接

　　一是收购房源的收购价格测算时点在《新收购规程》实施前且符合《原收购规程》规定的情形，按照《原收购规程》规定执行；

　　二是《新收购规程》实施前，已签订收购合同或者其他涉及收购的协议、市区政府已出具明确收购价格的批复意见等收购房源，其收购价格按照签订的合同或者其他协议、政府的批复意见继续履行；

　　三是已依据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）缴纳公共住房地价的收购房源，其收购价格按照《新收购规程》规定执行。

　　《深圳市公共住房收购操作规程》

　　第一条为规范深圳市公共住房的收购工作，依据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》等相关规定，结合本市实际，制定本规程。

　　第二条本规程适用于市（区）住房主管部门、人才住房专营机构对社会投资主体建设的且纳入本市住房发展实施计划管理的公共住房的收购活动，土地使用权出让合同书已明确收购价格和方式的除外。

　　产权限制条件为不得转让的公共住房（以下简称出租型公共住房），其收购价格根据本规程的规定确定；可以转让的公共住房（以下简称出售型公共住房），其收购价格根据公共住房销售价格相关规定确定。

　　本规程所称公共住房，包括公共租赁住房、安居型商品房和人才住房。

　　第三条市（区）住房主管部门、人才住房专营机构为公共住房的收购主体，负责组织实施收购，与社会投资主体签订公共住房收购合同。

　　第四条公共住房收购范围包括公共住房专有部分以及与专有部分对应的共有部分。

　　宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园等公共设施不纳入公共住房收购范围。

　　第五条出租型公共住房收购价格构成如下：

　　（一）地价，指所收购的公共住房实际缴纳的地价。

　　（二）建设成本，包含以下三项费用：

　　1．基本建设费用，指建设前期工程费及勘察设计费、建筑安装工程费及设备费、基础设施建设费和公共配套设施建设费及工程建设其他费用等；

　　2．管理费，指社会投资主体在建设期间发生的管理性开支；

　　3．法定规费，指物业专项维修资金、竣工测绘费用等规费。

　　（三）资金成本，指社会投资主体为公共住房建设筹措资金所发生的成本。社会投资主体与收购主体在签订收购合同中约定不计资金成本的除外。

　　（四）合理利润。

　　（五）户内装饰装修造价，收购主体或者其委托机构按实际装饰装修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结果为准；签订收购合同时，项目未确定实际装饰装修配置的，该部分造价以补充合同形式约定。

　　（六）法定税金，指增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税等国家规定的税费。

　　（七）收购双方约定的其他费用。

　　前款所列各项出租型公共住房收购价格构成依据附件《深圳市出租型公共住房收购价格测算指引》测算，符合《第二部分建设成本计算方式》中I基本建设费附注3规定情形的，基本建设费可以按附注3规定执行。

　　出租型公共住房收购价格不得包括下列费用：

　　1．住宅小区内经营性设施的建设费用。

　　2．社会投资主体留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应当分摊的各种费用。

　　3．各种与出租型公共住房开发运营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用。

　　4．各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

　　5．按规定已经减免及其他不应当计入价格的费用。

　　第六条出租型公共住房的建设成本测算对象包括：

　　（一）主体部分及其附属。包括出租型公共住房主体部分以及为使主体功能得以正常发挥所必须的附属及配套设施，如主体土建（含基坑、桩基）工程、住房公共区域装修、水暖电气消防以及建筑智能、电梯等安装工程及设备、附属工程等。

　　（二）地下室。指地下室建筑及安装工程、人防工程、地下室车道出入口及其应当分摊的土方及桩基工程等。

　　（三）基础设施及其公共配套部分。基础设施主要包括小区用地规划红线以内的室外土建、园建、园林绿化及照明，小区管网和智能安装等；公共配套部分包括小区居民共同使用或者共有的附属及配套设施，土地使用权出让合同书或者其他法律规定无偿提供给全体业主使用或者无偿移交政府的除外。

　　第七条出租型公共住房收购价格的测算时点按照包含主体结构工程的建设工程施工许可证发证日期确定。

　　第八条收购项目取得建设工程施工许可证，且收购住宅工程进度达到标高±0.00后，社会投资主体根据本规程测算收购价格，报送收购主体。收购主体委托市（区）建设工程造价管理机构或者社会第三方专业机构（造价咨询、财务咨询等）进行价格审核。

　　第九条收购双方确定收购价格后签订公共住房收购合同。

　　公共住房收购合同应当包括但不限于下列内容：

　　（一）项目概况。包括土地来源、建设规模、项目建设工期、建设内容及标准。

　　（二）项目收购。包括收购范围、收购价款、收购款支付、收款账户。

　　（三）项目移交与保修。包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责任、保修程序等。

　　（四）产权登记。包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等。

　　（五）违约责任和争议处理。

　　第十条收购款项按照以下方式支付：

　　（一）收购房源的建筑面积不足5000平方米的。收购出租型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；收购出售型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价98%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付。

　　（二）收购房源的建筑面积大于等于5000平方米的，收购款项按照下列规定支付：

　　1．项目收购范围住宅工程进度达到标高±0.00后且已签订收购合同的，按照不超过收购总价25%的标准支付；

　　2．项目收购范围住宅的全部主体封顶（社会投资主体和监理单位盖章确认）后，按照不超过收购总价55%的标准支付；

　　3．取得竣工验收备案回执后，按照不超过收购总价90%的标准支付；

　　4．收购出租型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；收购出售型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价98%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付。

　　签订收购合同时，户内装饰装修造价未审核确定的，户内装饰装修造价按照补充合同约定支付。

　　对于市、区政府之间调剂的房源，在房源移交后3个月内一次性支付收购款项。

　　第十一条收购房源的收购价格测算时点在本规程实施前且符合保障性住房收购规定的，按照《深圳市保障性住房收购操作规程》（深建规〔2018〕2号）规定执行。

　　本规程实施前，已签订收购合同或者其他涉及收购的协议、市区政府已出具明确收购价格的批复意见等收购房源，其收购价格按照签订的合同或者其他协议、政府的批复意见继续履行；已依据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）缴纳公共住房地价的收购房源，其收购价格按照本规程规定执行。

　　第十二条本规程及附件对法定规费、法定税金的规定，与法律及上位政策规定不一致时，以法律及上位政策规定为准。

　　市住房主管部门可以根据法律、政策的变动，结合市场实际情况，会同相关部门适时调整本规程附件所列内容。

　　市人民政府与区人民政府之间、各区人民政府之间调剂的公共住房，涉及调剂房源成本价测算的，可以参照本规程规定执行。

　　公共住房所包含的住房类型如发生调整，调整后出租型公共住房的收购价格根据本规程的相关规定确定，出售型公共住房的收购价格根据公共住房销售价格相关规定确定。

　　第十三条本规程自2021年12月20日起实施，有效期3年。

　　02.超越深圳北？西丽综合枢纽最新规划来了！海量效果图曝光

　　据“深圳市房地产信息网”消息，12月29日，据订阅号@深圳地铁消息，西丽综合枢纽详细规划来了，效果图也随之曝光。

　　西丽站规划总规模为13台25线，比起深圳北的11台20线还要大。

　　西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人，地区的开发总量在360万平左右。集研发创新、商务办公、轨道交通于一体的复合型城市综合体。